|
Az ingatlanértékelési módszereknek három
típusát mutatjuk be az alábbiakban. Az első
a piaci összehasonlító adatok elemzésén
alapuló értékelés, a következő
a hozamszámon alapuló értékelés és
végül a harmadik a költségalapú módszer.
1. Piaci összehasonlító adatok elemzésén
alapuló értékelés
A piaci összehasonlító adatok elemzésén
alapuló értékelés konkrét és
ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált
esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával
történik.
A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer
fő lépései a következők:
1. Az alaphalmaz kiválasztása.
2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása,
adatainak elemzése.
3. Fajlagos alapérték meghatározása.
4. Értékmódosító tényezők
elemzése.
5. A fajlagos alapérték módosítása,
fajlagos érték számítása.
6. Végső érték számítása
a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként.
1.1. Az alaphalmaz kiválasztása
Az összehasonlító vizsgálatokat egy olyan,
ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell elvégezni, amely
földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz
hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa
azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától
jelentősen eltérő szélső értékeket
az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni.
1.2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása,
adatainak elemzése
Az elemzés során az értékelőnek az
összehasonlítás alapjául szolgáló
ismérveket alaposan meg kell ismernie, és ezeket egyenként
kell a tárgyi ingatlanhoz hozzámérni. Csak azonos
értékformákat és csak azonos jogokat (pl.
tehermentes tulajdonjog, bérleti jog) szabad összehasonlítani,
illetve a különböző értékformák
és jogok között korrekciós tényezőket
kell alkalmazni. Az összehasonlító adásvételi
árakat az általános forgalmi adó nélkül
kell figyelembe venni.
1.3. Fajlagos alapérték meghatározása
Az elemzett összehasonlító adatokból kell az
alapértéket meghatározni. Ez az alapérték
fajlagos érték, általában területre (négyzetméterre)
vetítve, de egyes esetekben más volumen-mérőszámok
vagy kapacitási számok (tanterem, kórházi
ágy, szállodai ágy stb.) is alkalmazhatóak.
1.4. Értékmódosító tényezők
elemzése
A vizsgált ingatlan értékének pontosabb meghatározása
értékmódosító tényezők
figyelembevételével történik. Értékmódosító
tényezőként csak olyan jelentős, értéket
befolyásoló tényező vehető fel, amely
az összehasonlító adatok alaphalmazára nem jellemző.
Az értékmódosító tényezők
közül az alábbiakat minden esetben vizsgálni kell:
Műszaki szempontok: károsodások, kivitelezési
hibák, alapterületek: bruttó és nettó
területek (lásd 5. számú melléklet) megszokottól
eltérő nagysága, alapozás módja, fő
teherhordó szerkezetek megoldásai, közbenső
és zárófödémek megoldásai, tetőszerkezet
kialakítása, határoló szerkezetek és
nyílászárók, burkolatok minősége,
értéke, szakipari munkák, épületgépészet,
felszereltség, minőség, szolgáltatások,
épülettartozékok.
Építészeti szempontok: felépítmény
célja, helyiségek száma, belső elrendezés,
komfortfokozat, műemléki védettség, vízbázisvédelmi
védőövezet, egyéb építészeti
előírások.
Használati szempontok: építés, felújítás
éve, komolyabb káresemények, karbantartás
helyzete, üzemeltetés, rendeltetésszerű használat.
Telekadottságok: telek alakja, tájolás, lejtés,
építési lehetőség (beépíthető
terület, megengedett építménymagasság
stb.), talajtani viszonyok, növényzet, telek tartozékai.
Infrastruktúra: villany, víz, gázellátás,
csatorna (felszíni és szennyvíz), szemétszállítás,
közlekedés (tömegközlekedés, megállók,
útburkolat), megközelíthetőség, ellátás,
távolság alap- és középszintű ellátási
központoktól, oktatási intézmények, szabadidős
létesítmények, telekommunikáció.
Környezeti szempontok: szomszédok és szomszédos
létesítmények, övezet, kilátás,
panoráma, szennyező források, környezeti ártalmak.
Alternatív hasznosítás szempontjai: funkcióváltásra
való alkalmasság, átépíthetőség,
megoszthatóság, bővíthetőség.
Jogi szempontok, hatósági szabályozás: tulajdonviszonyok
rendezettsége, osztott tulajdon, résztulajdon, kapcsolódó
jogok (zálogjog, használati jog stb.), az ingatlan-nyilvántartásba
bejegyzett és be nem jegyzett egyéb jogok és tények,
OÉSZ és a helyi építési szabályozás.
1.5. A fajlagos alapérték módosítása,
fajlagos érték számítása
A szakvéleményben az értékmódosító
tényezők közül az értéket jelentősen
befolyásolókat fel kell tüntetni, és ha arra
lehetőség van, akkor értékmódosító
hatásukat számszerűen is meg kell határozni.
Az értékmódosító tényezők
alapján kell módosítani a fajlagos alapértéket.
1.6. Végső érték számítása
a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként
Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték
értékmódosítása után kialakuló
fajlagos érték és az ingatlan mérete (volumene,
kapacitása) szorzataként kell megállapítani.
Egyes esetekben, amikor megfelelő, az egész ingatlanra
vonatkozó összehasonlító adat nem áll
rendelkezésre, a fenti módszer ingatlanrészenkénti
alkalmazása külön-külön is megengedett. Ilyen
lehet például az ipartelep, ahol a földterület
és a felépítmények külön is értékelhetőek.
2. Hozamszámításon alapuló értékelési
módszer
A hozamszámításon alapuló értékelés
az ingatlan jövőbeni hasznainak és az ezek megszerzése
érdekében felmerülő kiadások különbségéből
(tiszta jövedelmek) vezeti le az értéket. Az érték
megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely
eszköz értéke annyi, mint a belőle származó
tiszta jövedelmek jelenértéke. A hozamszámítás
lépései összefoglalva:
1. Az ingatlan lehetséges (alternatív) használati
módjainak elemzése.
2. A jövőbeli bevételek és kiadások becslése
használati módonként.
3. Jövőbeli pénzfolyamok felállítása
használati módonként.
4. A tőkésítési kamatláb meghatározása.
5. A pénzfolyamok jelenértékének meghatározása.
6. A legmagasabb jelenérték kiválasztása,
mint hozamszámításon alapuló érték.
2.1. Az ingatlan lehetséges (alternatív) használati
módjainak elemzése
Az értékelés megkezdésekor fel kell mérni
az ingatlan (jogi, műszaki, valamint finanszírozhatósági
szempontú) lehetséges használati módjait,
és az elemzést párhuzamosan valamennyire el kell
végezni.
2.2. A jövőbeli bevételek és kiadások
becslése használati módonként
Tiszta jövedelem alatt a tervezett bevételek ténylegesen
kifizetendő kiadásokkal csökkentett értékét
kell érteni.
Ingatlanértékelésnél a bérleti díjak
nagysága, illetve az ingatlan hasznosításából
származó rendszeres bevételek képezik a bevételek
becslésének az alapját. Erre vonatkozóan a
megfelelő piaci összehasonlító adatokat kell
felhasználni. A bevételek egy további része
kiegészítő, az ingatlanhoz kapcsolható tevékenységekből
adódik.
A tervezett bevételekből le kell vonni a várható,
a nem fizetésből és a kihasználatlanságból
adódó bevételkiesést.
A kiadásokon belül el kell különíteni a
befektetés jellegű és az üzemeltetés jellegű
kiadásokat, mely utóbbihoz hasonló, de gyakran külön
kezelt, a felújítási kiadás.
A befektetési kiadások közé tartoznak az ingatlan-beruházás
megvalósulásához szükséges egyszeri kiadások:
a tervezési és szakértői díjak, az
építési kivitelezési költségek,
a beruházást terhelő adók és illetékek,
a beruházással kapcsolatos közösségi kifizetések
(pl. közmű-hozzájárulás), pénzügyi
költségek: hitelek törlesztése és kamatai
stb.
Az üzemeltetési kiadások a működés
során, több-kevesebb rendszerességgel merülnek
fel. Az üzemeltetési kiadások közé tartoznak
például: a közüzemi díjak, a telekommunikációs
hálózatok igénybevételének díja,
egyéb infrastrukturális szolgáltatások, a
gondnok (házmester) számára fizetett összeg,
biztonsági szolgáltatások, a takarítás,
a javítások, a kezelési és menedzselési
költségek (a kezeléssel, bérbeadással
megbízott szervezet és személyek számára
fizetett összeg) stb.
A felújítási kiadásokat vagy a pótlási
költség százalékában vagy becsült
összeggel kell megadni.
A tiszta jövedelem számításakor az általános
forgalmi adót mind a bevétel, mind a kiadás oldalon
figyelmen kívül kell hagyni, míg az ingatlanadót
és az ingatlant magát terhelő közteherviselési
tételeket figyelembe kell venni. A kiszámított tiszta
jövedelemből a jövedelemadót vagy a társasági
adót nem lehet levonni.
2.3. Jövőbeli pénzfolyamok felállítása
használati módonként
A bevételek és kiadások idősorainak felállításával,
időszakos (éves vagy rövidebb) egyenlegek képzésével
kell a pénzfolyamot felírni.
2.4. A tőkésítési kamatláb meghatározása
Az alkalmazott tőkésítési kamatláb
az adott ingatlantól mint befektetéstől elvárható
minimális megtérülési rátával
egyenlő. A kamatláb meghatározásának
módjai a következők lehetnek:
- piaci tényekből való kamatláb-levezetés;
- egyéb befektetési piacok kamatlábainak alkalmazása
az ingatlanpiacra megfelelő módosító tényezők
figyelembevételével;
- fejlett ingatlanpiaccal rendelkező országok kamatlábainak
alkalmazása a hazai ingatlanpiacra megfelelő módosító
tényezők figyelembevételével.
2.5. A pénzfolyamok jelenértékének meghatározása
A bevételek és a kiadások egyenlegéből
a pénzfolyamok jelenérték-számításával
kell a piaci értéket kiszámítani, amelybe
bele kell számítani a maradványérték
jelenértékét is.
A jelenérték-számítás egyforma éves
egyenlegek esetén egyszerűsíthető a közvetlen
tőkésítés módszerére, mely esetben
az érték kiszámításához a tiszta
jövedelmet el kell osztani a tőkésítési
kamatlábbal.
2.6. A legmagasabb jelenérték kiválasztása,
mint hozamszámításon alapuló érték
A piaci érték meghatározására az ingatlan
leggazdaságosabb és legjobb hasznosítását
kell előirányozni, függetlenül a jelenlegi hasznosítástól,
és ennek megfelelően a legmagasabb jelenértékű
hasznosítási formát kell az ingatlan értékeként
elfogadni.
3. Költségalapú módszer
A költségalapú értékmegközelítés
lényege, hogy az ingatlan újra-előállítási
költségéből le kell vonni az idő múlása
miatti avulást, majd ehhez kell hozzáadni a felépítményekhez
tartozó földterület értékét. Ez
a módszer fejezi ki legkevésbé a tényleges
piaci viszonyokat. Építés alatt lévő
létesítménynél, károsodott létesítménynél,
takart műtárgynál, valamint olyan esetekben alkalmazható,
ha más módszer nem áll rendelkezésre. A módszer
fő lépései:
1. A telekérték meghatározása.
2. A felépítmény újraépítési
vagy pótlási költségének meghatározása.
3. Avulások számítása.
4. A felépítmény újra-előállítási
költségéből az avulás levonása
és a telekértékkel való összegzése.
3.1. A telekérték meghatározása
A földterület értékét annak üres
állapotban való értékelésével
kell megállapítani, vagy a piaci összehasonlító
adatok elemzésén alapuló módszer, vagy különleges
esetben a hozamszámításon alapuló módszer
szerint.
3.2. A felépítmény újraépítési
vagy pótlási költségének meghatározása
A pótlási költség olyan szerkezeteket és
építési munkát takar, amellyel az értékelés
időpontjában a meglévő funkciók (de
esetleg más szerkezetek és műszaki megoldások)
a legkisebb költséggel, de azonos hasznossággal pótolhatóak
lennének. Az újraépítési költségben
a meglévő szerkezetek változatlan újrateremtésének
költségeit kell előirányozni, függetlenül
azok jelenlegi hasznosulásától. A pótlási
és az újraépítési költség
együttesen: újra-előállítási költség.
Az újra-előállítási költségbe
kell érteni a közművesítési, a tervezési,
az engedélyezési, a vállalkozási, a kivitelezési,
a beruházói, a pénzügyi és minden egyéb
ténylegesen fizetendő költséget. Ezeket a költségeket
a tényleges építési piaci árak alapján
kell meghatározni.
Az épület újra-előállítási
költségébe az épületgépészetet
és a belsőépítészeti elemeket is bele
kell érteni, míg a mobiliákat ki kell zárni.
Az újra-előállítási költség
általános forgalmi adót nem tartalmazhat.
Az ingatlan megépítésének eredeti költségeiből
vagy annak könyv szerinti értékéből indexálással
levezetett újra-előállítási érték
csak kivételes esetben fogadható el. Ilyen eset lehet, ha
az ingatlan néhány éven belül készült
el, és ha a bekerülési költségeket megbízhatóan
dokumentálták.
3.3. Avulások számítása
Az avulás az idő múlása miatti értékcsökkenés.
Három fő eleme: a fizikai romlás, a funkcionális
avulás és a környezeti avulás. Az avulási
elemek lehetnek kijavíthatóak vagy ki nem javíthatóak.
|
